Как делится ипотека при разводе

Развод — занятие неприятное не только с эмоциональной точки зрения, но и с юридической. Особенно тяжело даётся раздел имущества, тем более, если это ипотечная недвижимость. Кому достанется квартира, если покупку супруги совершали вместе, или наоборот — кто-то один ещё до брака? Кому после развода выплачивать проценты по ипотеке? И можно ли решить все эти вопросы заранее?

Как разделить ипотечную квартиру? Фото: cdnimg. rg.ru

То, как будет произведён раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Ключевым станет то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нём. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей.

Ипотека до брака

Если ипотека оформлена до брака, то такая недвижимость не считается совместно нажитым имуществом и принадлежит тому, на кого оформлена. Задача упрощается, если кредит за неё погашен до регистрации в ЗАГСе. Однако если одна из сторон тоже принимала участие в выплате кредита, то она может потребовать денежную компенсацию затрат.

Ипотека в браке

В этом случае при разводе ответственность перед банком приходится нести обоим супругам вне зависимости от того, кто именно выступал непосредственным заёмщиком. Так как по закону любое приобретённое в браке имущество считается совместно нажитым. Обязанность вернуть деньги банку тоже лежит на обоих супругах в равной степени. Необходимо обратиться в банк-кредитор и сообщить о сложившейся ситуации.

Обычно квартирный вопрос с ипотекой при разводе можно решить двумя путями:

1. Супруги делят доли в квартире и обязательства по выплате ипотеки через суд. При таком раскладе банк и суд учитывают доходы супругов, и при разнице в зарплате размер ежемесячных платежей для каждого из заёмщиков может различаться. Если один из бывших супругов по какой-то причине перестаёт платить свою часть ежемесячных платежей, то второй может взять его обязательства на себя и взыскать компенсацию.
2. Ипотечный заём регистрируют на одного из бывших супругов, а второй в нотариальной форме отказывается от претензий на квартиру. В таком случае на себя все обязательства по кредиту берёт основной заёмщик, а второй экс-супруг теряет права на недвижимость. Этот путь возможен только при одобрении со стороны банка. Чтобы передать обязательства на выплату кредита одному из заёмщиков, банк должен признать его платёжеспособность и возможность самостоятельно закрыть долги.

Но и здесь всё не так просто. Например, если ипотечное жильё является единственной квартирой, и жить второму экс-супругу после развода просто негде. В таком случае есть возможность продать квартиру. Тогда с полученной суммы супруги гасят досрочно кредит в банке, а если остаётся какая-то сумма – делят между собой. В этом случае они сразу избавляются от обязательств перед банком, а также имеют больше шансов решить квартирный вопрос мирным путём с минимальным количеством претензий.

Процедура не так проста, но вполне реальна:

• Вы сообщаете о своём решении в банк. Кредитная организация даёт добро на продажу квартиры.
• Покупатель вносит в банк сумму, оставшуюся по договору. Банк снимает с вас обременение по кредиту.
• Новый владелец квартиры выплачивает вам остаток, который вы делите.

Также обязательства по продаже квартиры может взять на себя кредитная организация. Тогда банк выставляет недвижимость на аукцион, но стоимость жилья может существенно снизиться. К тому же отдельно придётся оплатить процедуру аукциона.

Ипотека и брачный контракт

Решить проблему «малой кровью» поможет брачный договор. Заключить его можно как до брака, так и на любом этапе семейной жизни. Однако обязательно придётся уведомить банк о заключении брачного договора. Брачный контракт заключается в нотариальной форме, в нём можно прописать не только имущественные права, но и обязательства по кредиту. Например, кому достанутся долги и ипотека.

Но помните, что условия контракта также затрагивают интересы банка, поэтому, чтобы кредитная организация не заявила об ущемлении своих прав, согласуйте с ней условия договора. Мировое соглашение или переоформление ипотеки на одного из супругов поможет оставить квартиру в собственности, но в будущем может вызвать претензии с одной из сторон. Продажа квартиры с согласия банка и раздел остатка поможет снизить количество претензий к собственности.

По материалам