Банки

Квартира в беде. Как незнакомый человек может отсудить недвижимость через 6 лет после сделки?

Показать комментарии

Покупка недвижимости на вторичном рынке — риск. Дети, бывший муж и другие родственники продавца могут внезапно нагрянуть и заявить права на недвижимость. Закон часто на их стороне, поэтому жильё придётся отдать. Кажется, что по истечении 3-х лет можно выдохнуть и чувствовать себя в безопасности, ведь срок исковой давности прошёл — заявлять права поздно. Но не стоит расслабляться. В законе есть оговорки, которые позволяют оспорить сделку купли-продажи в любое время, даже если 3 года уже прошли.  

Недавний пример из судебной практики показывает, что квартиру может отсудить у покупателя совершенно незнакомый человек, даже если прошли 6 лет с момента покупки, а сделка была на первый взгляд полностью прозрачная.

Мужчина приобрёл квартиру у её единственной собственницы. Расчёт был сделан наличными, регистрация прошла через МФЦ без сучка и задоринки. Новый собственник сделал ремонт, перевёз семью, обжился.

МФЦ не проверяет бывших супругов. Фото: azr.73.ru

Но спустя 6 лет в один не очень прекрасный день он получил иск о возврате недвижимости от бывшего мужа продавца. Отстоять жильё не удалось — закон оказался на стороне истца.

Обстоятельство дела № 1

Квартира была куплена в период брака, поэтому считалась совместным имуществом. После супруги развелись, бывший муж уехал в другую страну и не стал подавать документы на раздел имущества, договорившись с супругой устно, что она может жить в квартире.

Видим, что документально раздел собственности оформлен не был. По закону оба супруга имеют равное право на имущество, пока не определятся с собственником имущества официально.

Впрочем, рассматривая описываемое дело, суд отклонил требование истца по этому пункту, ссылаясь на практику Верховного суда. Сейчас при сделке с недвижимостью нотариальное согласие бывшего супруга не требуется.

Истец мог бы потребовать только компенсацию от бывшей супруги, но не признание самой сделки ничтожной.

Обстоятельство № 2

Истец настаивал, что квартира хоть и оформлена на бывшую жену, но по факту является его личной, поскольку куплена на деньги от продажи наследства.

Мужчина смог это доказать, предоставив документы. Имущество, купленное в браке, но на личные средства одного из супругов, признаётся его личной собственностью и второму супругу не принадлежит. 

Учитывая этот факт, продавец не могла распоряжаться недвижимостью, поэтому сделка признана ничтожной.

У покупателя не было возможности проверить наличие бывшего мужа, который теоретически мог претендовать на недвижимость, поскольку МФЦ оформляет сделки без нотариального согласия бывшего супруга, а в паспорте продавца после его смены не осталось упоминаний о неудавшейся семейной жизни. Проверять через нотариуса тоже не вариант — им до сих пор не открыли доступ к базе ЗАГС.

Заявлять о том, что «я не знал» и «не ведал» бессмысленно, поскольку по ст. 302 ГК РФ даже добросовестный покупатель должен вернуть имущество собственнику, если он лишился его против своей воли.

Делаем печальные выводы

Из этой истории надо вынести несколько выводов и запомнить несколько уроков, чтобы самому не потерять деньги и не подставить покупателя своей недвижимости.

  1. Срок исковой давности исчисляется не с момента расторжения брака, а с момента, когда второй супруг узнал о нарушении своих прав. По этой причине бывший муж продавца смог заявлять о своих правах на квартиру даже спустя 6 лет.
  2. Даже купленное в браке имущество признаётся личной собственностью, если куплено на деньги одного супруга.

Во время сделки с недвижимостью на вторичном рынке покупателю стоит просить у продавца письменное заверение, что в момент покупки квартиры он в браке не состоял. Если всё-таки состоял, то требовать нотариальное согласие бывшего супруга.

С 2020 года у добросовестного покупателя есть возможность взыскать убытки с продавца или государства (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ). Главное — доказать добросовестность, показать, что сделано всё ради проверки квартиры и продавца на честность.

Если вы продавец, то тоже лучше заручиться нотариальным согласием бывшего супруга. Сегодня он на словах согласился отдать квартиру, а завтра — передумал и пошёл в суд.

По материалам

Написать комментарий


Здесь Вы можете оставить комментарий и поделиться своим мнением

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Enter text shown below:

Кнопка «Наверх»