Банки

ТОП-5 способов снизить ставку по ипотеке

Показать комментарии

Обидно, когда купил квартиру в ипотеку, а буквально через полгода банк снижает процентные ставки. Новые заёмщики берут кредит под 9%, а ты так и платишь свои 14% годовых. К счастью, можно снизить ставку даже по действующей ипотеке. Рассказываем, в каких ситуациях банк может пересмотреть ваш процент по жилищному кредиту.

Рефинансирование

Самый простой способ снизить процент по действующей ипотеке — рефинансировать её. То есть взять новый кредит на погашение старого, но под меньший процент. Иногда перекредитоваться можно в том же самом банке.

Условия и порядок выдачи кредита на рефинансирование, как правило, мало отличаются от обычной ипотеки. Заёмщик также подаёт заявку, получает одобрение от банка и согласует с ним объект недвижимости. Затем он переоформляет залог в пользу нового кредитора, получает от него деньги и погашает старую ипотеку. Так его задолженность переходит в другой банк, а процент и ежемесячные платежи становятся меньше.

К примеру, полгода назад вы взяли ипотеку 3 000 000 рублей на 20 лет под 10% годовых, а сейчас другой банк предлагает перевести задолженность к нему под 8%. В результате рефинансирования платёж снизится с 28 950 до 25 356 рублей, а переплата по процентам — с 3 952 935 до 2 931 038 рублей. Таким образом, вы будете ежемесячно платить на 3 594 рублей меньше, а сумма процентов снизится более чем на 1 000 000 ₽. Посчитать свой вариант можно в калькуляторе «».

Рефинансирование ипотеки — это залоговый кредит, поэтому снова возникнут расходы, связанные с обременением квартиры. Нужно будет потратиться на оценочный отчёт и страхование залога. Дополнительно придётся оплатить госпошлину за регистрацию договора ипотеки, по которому залог переходит к новому залогодержателю — 1 000 рублей делится поровну между банком и заёмщиком.

Часто банки в рамках рефинансирования предлагают взять кредит наличными или объединить ипотеку с другими имеющимися займами.

Кроме банковских программ рефинансирования, бывают и государственные — по ним работают многие крупные банки. Так, в 2023 году россияне вправе рефинансировать жилищный кредит под 6% годовых в рамках семейной ипотеки. Она доступна семьям, у которых родился ребёнок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года; семьям с двумя и более детьми, с ребёнком-инвалидом — без ограничения по дате рождения. Причём подать заявку на льготное рефинансирование можно в том же банке, где брали ипотеку. Главное, чтобы он участвовал в программе, а новый кредит соответствовал её основным требованиям:

  • срок выплаты до 20 лет;
  • сумма до 6 000 000 ₽ в регионах, до 12 000 000 ₽ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
  • квартира в новостройке или жилой дом куплены у застройщика.

Желательно уменьшать ипотечную ставку в первой половине срока выплаты. Дело в том, что в первые годы заёмщик платит в основном проценты, а сам долг почти не уменьшается. Например, если он рефинансирует кредит в середине или ближе к концу срока погашения, ему снова придётся платить проценты, но уже другому банку. Тогда и выгоды от снижения процентной ставки никакой или она минимальная.

Реструктуризация

Ещё один способ понизить процентную ставку — реструктурировать ипотеку, то есть пересмотреть её условия. С такой просьбой в банк могут обратиться заёмщики, у которых возникли финансовые трудности. Например, в семье появился ребёнок, они потеряли работу, тяжело заболели, получили инвалидность, дома случился пожар. Сложные жизненные обстоятельства надо подтвердить — свидетельством о рождении ребёнка, медицинской выпиской, справкой от пожарных.

При рефинансировании закрывают старый кредит и выдают новый под более выгодный процент. При реструктуризации банк пересматривает условия имеющейся ипотеки.

Кредитор рассмотрит приложенные документы и примет решение о реструктуризации. Может и отказать, но обычно банк идёт навстречу — ему самому невыгодно иметь проблемную задолженность в кредитном портфеле. А так есть шанс, что финансовое положение заёмщика выровняется и он снова будет исправно платить.

Правда, банки неохотно снижают процент по ипотеке — для них это упущенная выгода. В нашем примере из предыдущего раздела снижение ставки на 2 процентных пункта приведёт к потере более 1 000 000 ₽. Поэтому вам могут предложить другой вариант реструктуризации:

  • в течение нескольких месяцев погашать только проценты по ипотеке;
  • увеличить срок выплаты и, соответственно, снизить ежемесячный платёж;
  • временно «заморозить» погашение ипотеки — проценты будут начислять, но выплатить их нужно потом.

Если заёмщик согласен на предложенный вариант реструктуризации, он подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору. Также ему выдадут обновлённый график платежей с учётом этих изменений.

Снижение ставки прописано в договоре

Условия для снижения процента по ипотеке могут быть прописаны в тексте договора. Внимательно перечитайте документы, которые вам дали при оформлении кредита. Как правило, банки предусматривают уменьшение ставки:

  • после регистрации права собственности на новостройку и её залога;
  • после страхования жизни и здоровья заёмщика;
  • после выплаты части долга, если не было просрочки и реструктуризации;
  • в случае понижения ставки ЦБ РФ.

К примеру, заёмщик берёт ипотеку на квартиру в новостройке под 12% годовых. Банк попросил его найти поручителя на период строительства. Когда дом сдадут в эксплуатацию, нужно будет отдать построенную квартиру в залог. После этого договор поручительства перестанет действовать, а ставка снизится на 1 пункт. Соответственно, уменьшится и ежемесячный платёж.

Обычно после выполнения условия банк автоматически снижает процент, но лучше уточнить — действительно ли ваш график пересчитали. Если нет, нужно написать претензию в ваш банк и потребовать снизить ставку.

Другой пример — процент по ипотеке привязан к ключевой ставке Центробанка. Допустим, в тексте договора прописано, что процент по кредиту равен ключевой ставке в данный момент + 3%. Соответственно, при снижении ставки ЦБ РФ будет уменьшаться и процент по ипотеке. Но это правило работает и в другую сторону — если ставка ЦБ РФ растёт, увеличивается и процент по кредиту. Если жилищный кредит взяли в феврале 2020 года, когда ставка ЦБ РФ составляла всего 4,25%, он обходился заёмщику в 7,25% годовых. Затем ключевая ставка постепенно повышалась, а в марте 2022 года скакнула до 20%. Вместе с ней подскочил и плавающий процент по ипотеке — в нашем примере до 23%.

Плавающий процент сейчас применяется крайне редко, обычно небольшими банками — в частности, такие программы есть в НС Банке. Идея масштабного запуска ипотеки с переменной ставкой активно обсуждалась профессиональным сообществом — в 2021 году Центробанк выпустил доклад на эту тему. Но так как плавающая ставка рискованна для заёмщиков, дальше разговоров дело не пошло.

По решению суда

Если по условиям кредитного договора банк обязан уменьшить ставку, но отказывается это сделать, нужно обращаться в суд. Кредитор может ссылаться на техническую невозможность снизить процент, ошибку сотрудника или прошлые просрочки по ипотеке. Он может выдвигать новые требования, о которых в документах ничего не сказано — например, застраховать жизнь. Но если в договоре прописано снижение ставки, закон полностью на стороне заёмщика.

Если суд примет решение в пользу клиента, банк обяжут пересчитать проценты — с момента выполнения условий по договору. Например, ставка должна была снизиться после залога квартиры в июне 2022 года. Судебное разбирательство закончилось в декабре 2022 года. Значит, кредитор должен пересчитать проценты за последние полгода и учесть переплаченную сумму при составлении нового графика платежей.

Помните, что пока идёт судебный процесс, заёмщик должен оплачивать жилищный кредит по текущему плану. Переплату потом засчитают в счёт процентов и основного долга.

Владимир ГончаровАдвокатКомментарий эксперта:Законодательство запрещает банкам самовольно повышать ставку по ипотеке или начислять проценты по другой ставке, чем прописана в договоре. На практике такое происходит нечасто. Обычно банковские клиенты просто не до конца понимают условия договора и от чего зависит процентная ставка по их кредиту. Если вы считаете, что вам неправильно начисляют проценты по ипотеке, сначала нужно подать претензию в банк. Если в понижении ставки вам отказали, можно обращаться в суд. При этом необходимо опираться на Закон о защите прав потребителей — он распространяется в том числе и на банковские продукты. Но судебная практика по таким вопросам неоднозначна — заёмщику предстоит доказать в суде, что он не знал о том, по какой ставке будет платить, и о скрытых условиях в кредитном договоре. Каждый судебный процесс индивидуален — нужно разбираться в деталях конкретного дела. Суд может принимать разные решения в, казалось бы, похожих ситуациях. Например, к людям старшего поколения он может быть более лоялен, потому что они плохо разбираются в законах и не вникают в условия кредитных договоров

Банк сам снижает ставку

Часто в кредитном договоре написано, что банк может снизить процент по ипотеке в одностороннем порядке — допустим, если ЦБ РФ уменьшит ключевую ставку. Но своим правом на снижение ставки банки пользуются крайне редко. Им просто нет смысла отказываться от огромной переплаты, которую из года в год вносят ипотечные заёмщики. Только если другие банки начнут переманивать клиентов, предлагая им выгодное рефинансирование, кредитор может снизить процент по действующим кредитам. Но далеко не для всех заёмщиков.

Например, с 18 июля по 15 октября 2022 года Сбербанк принимал заявки на разовое снижение ставки по действующей ипотеке — до 11,5%. Предложение касалось кредитов, выданных с 1 марта по 30 мая 2022 года под 13,9% годовых и выше. Напомним, что весной ипотеку на новостройку можно было взять под 20,8% годовых, на вторичку — под 21,1% годовых.

Когда ипотечные ставки стали снижаться, другие банки предложили рефинансирование под меньший процент. Тогда Сбербанку пришлось пойти на крайнюю меру — снизить ставки по уже выданным жилищным кредитам. Правда, воспользоваться уникальной возможностью смогли не все. Сбербанк принимал заявки только в сервисе «Домклик» и требовал, чтобы не было просрочки и реструктуризации.

Так как кредитор обычно не спешит сообщать своим заёмщикам о снижении процента, ограничиваясь скромной заметкой на сайте, стоит самим отслеживать размер ставки ЦБ РФ. Если она уменьшилась, поинтересуйтесь в своём банке, есть ли возможность понизить и ставку по вашей ипотеке.

К примеру, вы взяли жилищный кредит несколько лет назад под 17% годовых, а сейчас ипотеку выдают под 12%. Можно прийти в банк и написать заявление в свободной форме о том, что вы просите снизить ставку. Но если не было официального объявления о снижении процентов, вероятность положительного ответа невелика. Если банк и решит уменьшить процент, то только ответственным заёмщикам, которые вовремя платят и оформляют страховку. В этой ситуации нет законодательных норм, которые обязали бы кредитора снизить ставку.

По материалам

Написать комментарий


Здесь Вы можете оставить комментарий и поделиться своим мнением

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Enter text shown below:

Кнопка «Наверх»